Arazi ve imarla ilgili
30 temel soru.

Tek bir sayı vermek mümkün değildir. İmar planı, minimum parsel alanı, minimum cephe, yol bağlantısı, kullanım kararı ve ilgili idarenin koşulları birlikte incelenir. Harita mühendisi önce ifraz yapılabilirliğini değerlendirir.

Tapuda tarla yazması tek başına yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Parselin plan durumu, yüzölçümü, yol cephesi, tarımsal niteliği, kurum görüşleri ve güncel mevzuat incelenmelidir. İşlem öncesinde belediye veya ilgili idareden resmî görüş alınmalıdır.

Hisseli mülkiyet ile parselin fiziksel olarak bölünmesi farklı işlemlerdir. İmar ve kadastro koşulları uygunsa ifraz yapılabilir; ardından yeni parsellerde mülkiyet dağılımı tapu işlemleriyle düzenlenir. Bütün maliklerin durumu ve muvafakati ayrıca değerlendirilir.

İfraz, tek bir parselin imar ve kadastro mevzuatına uygun biçimde iki veya daha fazla parsele ayrılmasıdır. İşlem için yalnızca ölçüm değil, plan koşullarına uygun bir ayırma tasarımı ve idari onay gerekir.

Tevhit, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek parsel halinde birleştirilmesidir. İmar uygulaması, yapı projesi veya mülkiyet düzenlemesi öncesinde gerekli olabilir.

İmar planında yol, park veya benzeri kamu alanında kalan parsel bölümünün ilgili süreçle kamuya bırakılmasıdır. Terk miktarı ve işlemin şekli plan, uygulama yöntemi ve idare kararına göre belirlenir.

İhdas, kapanan yol veya tescil dışı bir alanın mevzuattaki koşullara göre yeni bir parsel veya mevcut parsele eklenecek alan haline getirilmesidir. Mülkiyet ve tescil süreci ilgili kurumlarca yürütülür.

Parselasyon; imar planına uygun yol, park, donatı ve yapı parsellerinin oluşturulması amacıyla yapılan kapsamlı arazi ve mülkiyet düzenlemesidir. Basit bir parsel bölme işleminden daha geniş bir uygulamadır.

Aplikasyon, harita veya projedeki koordinatların arazi üzerinde yerinin gösterilmesidir. Parsel sınırı, yapı köşesi, aks, altyapı noktası veya proje elemanı bu yöntemle sahaya uygulanabilir.

Resmî kadastro verileri temin edilir, uygun koordinat sistemi kontrol edilir ve yetkili ölçüm yöntemleriyle sınır noktaları araziye uygulanır. Mevcut çit veya duvar her zaman resmî sınırla aynı olmayabilir.

Öncelikle kadastro verisine dayalı sınır aplikasyonu yapılmalı ve mevcut kullanım ölçülmelidir. Teknik tespit, tarafların uzlaşması veya gerekli hukuki süreç için somut veri sağlar; mülkiyet uyuşmazlığının hukuki kararı harita mühendisinin yetkisinde değildir.

Eski ölçüm teknikleri, koordinat dönüşümleri, kadastro yenilemesi veya kayıt hataları nedeniyle farklılık görülebilir. Farkın nedeni ve düzeltme yöntemi kadastro belgeleriyle birlikte teknik olarak incelenmelidir.

Parselin kullanım kararı, yapılaşma koşulları, kat veya yükseklik bilgileri, çekme mesafeleri ve benzeri plan hükümlerini gösterir. Belgenin güncel ve parsel özelinde ilgili idareden alınmış olması önemlidir.

Emsal veya KAKS, parselde yapılabilecek toplam emsale dâhil inşaat alanının belirlenmesinde kullanılan orandır. Hesap yapılırken plan notları ve hangi alanların emsale dâhil olduğu ayrıca incelenir.

TAKS, yapının tabanda kaplayabileceği alan oranıyla; KAKS veya emsal ise toplam emsale dâhil inşaat alanıyla ilgilidir. İki değer tek başına proje hakkını açıklamaya yetmeyebilir; plan notları da değerlendirilmelidir.

Kat adedi yalnızca çevredeki yapılara bakılarak belirlenmez. İmar planı, yapı yüksekliği, emsal, çekme mesafeleri, yol genişliği ve plan notları incelenmelidir. Kesin bilgi ilgili idarenin güncel imar verisinden alınır.

Yapının parsel sınırı, yol veya komşu parsele belirli bir mesafeden daha fazla yaklaşmamasını düzenleyen yapılaşma koşuludur. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri plan ve yönetmelik hükümlerine göre değişebilir.

Yapının parsel içinde yerleşebileceği alanın dış sınırını tarif eder. Bu sınır; yol, kıyı, enerji hattı, dere, koruma alanı veya diğer plan kararları nedeniyle oluşabilir.

Yapı ruhsatı ve erişim açısından yola bağlantı önemli bir koşuldur. Geçit hakkı bulunması her durumda imar yolu cephesi şartını karşılamayabilir. Parselin plan ve kadastro durumu ilgili idareyle birlikte incelenmelidir.

Taşınmazın tapu sicilindeki niteliğinin fiilî ve hukuki durumuna uygun hale getirilmesidir. Örneğin yapı tamamlandıktan sonra arsa niteliğinin yapılı taşınmaz olarak güncellenmesi için teknik ve idari belgeler gerekebilir.

Kat irtifakı, yapılacak veya yapımı süren binadaki bağımsız bölümlere ilişkin arsa payı bağlantısını; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve gerekli koşulları sağlamış yapıdaki bağımsız mülkiyeti ifade eder. Geçiş için proje ve mevcut yapı uyumu önemlidir.

Daire, dükkân, depo ve diğer bağımsız bölümlerin sınır, numara, eklenti ve ortak alan ilişkisini gösterir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerinde teknik altlık olarak kullanılır.

Yapının parsel sınırlarına göre konumunu, bina köşelerini ve gerekli mesafeleri gösteren teknik krokidir. İlgili idarenin istediği format ve ölçüm esaslarına göre hazırlanır.

Arazinin kotlarını, eğimini ve üzerindeki doğal-yapay detayları gösteren ölçülü haritadır. Mimari proje, hafriyat, yol, altyapı, peyzaj ve saha düzenleme çalışmalarının temel altlıklarından biridir.

Mevcut yüzey ile proje veya önceki dönem yüzeyi karşılaştırılarak kazı, dolgu veya stok hacmi hesaplanır. Sahanın büyüklüğüne göre GNSS, total station, drone fotogrametrisi veya LiDAR kullanılabilir.

Bir bölgedeki bina, yol, duvar, altyapı izi, arazi kırıkları ve kotlar gibi mevcut detayların koordinatlı olarak gösterildiği güncel haritadır. İmar ve mühendislik projelerine altlık oluşturur.

Onaylı yapının parsel üzerinde doğru konuma, akslara ve kotlara yerleştirilmesini sağlar. Yanlış aplikasyon; sınır ihlali, çekme mesafesi sorunu ve uygulama hatalarına yol açabilir.

Mevcut yapının parsel üzerindeki konumu, katları ve bağımsız bölümleri gibi bilgilerin ölçümle belirlenip teknik belgeye dönüştürülmesidir. Hangi işlemde kullanılacağı ve kabul koşulları güncel mevzuata göre kontrol edilmelidir.

Hayır. Bir yapının ölçülmesi veya haritasının hazırlanması tek başına yapıya ruhsat ya da hukuki uygunluk kazandırmaz. Ölçüm yalnızca mevcut durumun teknik olarak belgelenmesini sağlar; yasal durum ilgili idarece değerlendirilir.

Parselin resmî sınırı, yola bağlantısı, imar durumu, ifraz imkânı, yapılaşma koşulları, fiilî kullanım, olası terkler ve proje amacıyla uyumu kontrol edilmelidir. Tapu alanı tek başına yatırım kararına yeterli değildir.